계약단계 ? 소유자 일치 및 권리관계 확인 전세 계약은 소유주 본인과 계약하는 것이 안전하므로 등기부상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다. 본인이 아닌 대리인을 통해 계약할 경우 대리인은 소유주의 권한을 위임받았다는 것을 증명할 수 있는 위임장이 반드시 있어야 합니다. 위임장이 없는 대리인과의 계약은 법적으로 인정 받을 수 없어 자칫하면 전세금을 떼일 수도 있습니다. 계약 시 등기부상 권리관계(저당권 및 근저당권 등)와 잔금 지급 시 등기부상 권리 관계가 일치하는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 권리관계가 변경되거나 대출이 이뤄진 경우엔 전세금 보호가 안 될 가능성이 있어 계약을 해지하는 것이 좋습니다. 이 때문에 등기부상의 권리가 바뀌지 않도록 하는 조건으로 계약을 하고, 등기부의 권리관계가 변하거나 대출이 이뤄질 경우엔 자동으로 계약금을 돌려받고 계약을 해지할 수 있도록 계약서에 이를 기재할 필요가 있습니다. 전세계약 계약이 체결되는 날 등기부를 열람해 위의 사실을 확인하고, 잔금 지불일에 재차 확인해 계약이 이뤄지는 기간 동안 주택담보대출이 이뤄졌는지 여부도 확인할 필요가 있습니다. 일반적으로 전세계약에선 계약기간 동안의 대출이 이뤄질 경우 계약해지가 가능하도록 계약내용에 기재해 계약해야 합니다. 또한 세입자 몰래 대출을 받을 경우 쉽게 계약해지가 가능하도록 중도금은 지불하지 않고 계약금과 잔금만을 지불하도록 하는 것이 일반적입니다. 중도금이 지불될 경우 계약은 법적으로 이행된 것으로 보아 계약해지가 어렵기 때문입니다. 최근 전세 가격이 급등하면서 깡통전세에 대한 우려가 많습니다. 보통 을구상에 설정되어 있는 권리가액 총액과 전세금을 합산한 금액이 부동산 시가의 최대 70% 이하가 돼야 안전한 수준입니다. 집주인의 대출금과 전세금을 합친 금액이 70%가 넘는 주택의 경우 경매낙찰금액이 대출금과 전세금을 합친 금액보다 적어 전세금 환수에 어려움이 생길 수도 있어 주의해야 합니다. ? 체납 세금 확인 미납된 세금이 있는지(납세증명원 요청) 확인해야 합니다. 미납 세금으로 인해 자산이 압류 등이 될 경우 주택이 경매처분이 되면 미납세금이 전세계약보다 선순위가 되어 어려움이 생길 수 있습니다. ? 세입자가 많다면 확정일자부 열람 다가구 주택을 임대할 경우 주민센터에서 확정일자부를 열람해 먼저 입주한 다른 세입자의 확정일자와 전세보증금 및 임차보증금 등을 확인해야 합니다. 다른 세입자보다 확정일자가 늦어 순위가 밀려 있다면 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세금 보호에 불리할 가능성이 있습니다. ? 주택임대차표준계약서 사용 계약 시 반드시 법무부에서 만든 ‘주택임대차표준계약서’를 사용해야 합니다. 분쟁 시 도움이 될 수 있는 실질적인 내용을 더 많이 담고 있기 때문입니다. 하지만 대부분의 경우 중개업소에서 마련한 주택임대차계약서식을 많이 사용하고 있어 표준계약서에 비해 내용이 부족한 것이 사실입니다. 이 경우 집주인과 세입자가 합의된 사항에 대해선 특약사항 등으로 계약서에 모두 기재해 향후 분쟁을 방지 할 수 있도록 해야 합니다. ? 공인중개사 자격 확인 불법 중개인으로 인한 사기에 휘말리지 않도록 담당 중개사가 공인중개사 자격이 있는지 확인해야 합니다. ? 특약사항 활용 계약서 특약사항을 잘 활용해야 합니다. 도배, 장판을 비롯, 보증금 상승분에 대한 협상, 재계약 협상 시작 일자 등을 적어놓으면 여러모로 편리합니다.